Xử lý 'hứa mua, hứa bán' trong giao dịch đất đai bằng cách nào?

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Trần Hồng Hà, giải pháp căn cơ để giải quyết vấn đề "hứa mua, hứa bán" là công khai quy hoạch - Ảnh: C.N.

Luật đất đai không quy định "hứa mua, hứa bán"

Trong báo cáo gửi đại biểu Quốc hội trước phiên chất vấn của Ủy ban Thường vụ Quốc hội hôm 16-3, Bộ Tài nguyên và môi trường khẳng định pháp luật về đất đai không có quy định về "hứa mua, hứa bán", mà quy định chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Thậm chí, trong một số trường hợp cụ thể còn quy định điều kiện về bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Dù vậy, thực tế, vẫn diễn ra tình trạng người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất dưới dạng "hứa mua", "hứa bán" với các hình thức: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, vay vốn... 

Vấn đề rủi ro ở đây là sẽ có những nhà đầu tư không thật, làm những dự án "ma", không có quy hoạch, không có phê duyệt, đất chưa chuyển mục đích, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa hoàn thành các nghĩa vụ khác thì đã muốn đưa ra thị trường để thu hút nguồn vốn.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, cho hay, pháp luật về nhà ở năm 2005 đã quy định về hình thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. 

Cụ thể, khi chủ đầu tư dự án nhà ở làm xong hạ tầng, cơ quan chức năng có thông báo cụ thể về dự án thì được bán cho những người mua, những người mua được coi như mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Sau đó, hai bên cam kết theo tiến độ nào đó phải nộp tiền cho đến khi gần hoàn thành sẽ nộp đủ tiền và cam kết đến thời gian nhất định xong nhà sẽ bàn giao.

Ông Võ nhìn nhận phương thức này khá tốt, nhưng thực tế phát sinh ra nhiều vụ việc chủ đầu tư nhận tiền xong dây dưa không làm, hay ôm tiền bỏ chạy khiến người mua nhà bị thiệt hại. 

Do vậy, Luật nhà ở năm 2014 đặt vấn đề là chủ đầu tư phải mời được một ngân hàng đến bảo lãnh để người dân nộp tiền, rồi nếu bị chủ đầu tư dự án "chạy" phải chịu trách nhiệm trả tiền cho dân.

Tuy nhiên, theo ông Võ, gần đây, xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư dù chưa làm xong hạ tầng nhưng khi vừa có đất đã đi bán nhà "trên giấy" và lợi dụng "bẻ quẹo", lách, không thực hiện theo hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai, mà chuyển sang huy động vốn thông qua ký kết các hợp đồng góp vốn với người mua nhà... Việc này không có trong quy định của pháp luật về đất đai.

GS Đặng Hùng Võ - Ảnh: H.A.

"Cơ chế góp vốn với Luật đất đai chỉ áp dụng với dự án sản xuất kinh doanh nông nghiệp và phi nông nghiệp, chứ không có nhà ở", ông Võ nêu và đề nghị các cơ quan chức năng cần quy định rõ, không cho phép các dự án nhà ở hình thành trong tương lai chuyển sang cơ chế góp vốn. 

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cũng cho hay "hứa mua, hứa bán" là lách luật theo thỏa thuận dân sự, không có trong quy định của pháp luật đất đai. 

Theo ông Cường, việc này vẫn diễn ra khá phổ biến và gây nhiều hậu quả, trong đó, không ít dự án sau khi thực hiện hợp đồng dạng "hứa mua, hứa bán", nhà đầu tư không thực hiện theo cam kết, thậm chí còn lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng.

Cần công khai quy hoạch, xử lý nghiêm

Từ thực tế, ông Hoàng Văn Cường đề nghị cần có quy định cụ thể về hợp đồng dạng này trong pháp luật. Đồng thời, xử lý nghiêm những người lợi dụng thỏa thuận dân sự để lừa đảo. Bên cạnh đó, cần cảnh tỉnh cho người dân không nên tin vào những dạng hợp đồng dạng này.

Còn theo Bộ Tài nguyên và môi trường, tình trạng này do nhiều nguyên nhân và một trong số đó là đang có nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như Luật dân sự, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản...

Để giải quyết căn cơ vấn đề này, theo Bộ trưởng Tài nguyên và môi trường Trần Hồng Hà, phải công khai tất cả quy hoạch. Còn việc thu hút đầu tư sau khi biết chắc chắn sẽ không có rủi ro, dự án có thật thì những thỏa thuận mang tính chất thỏa thuận dân sự hoàn toàn có thể.

Bên cạnh đó, thời gian tới cần sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến "hứa mua, hứa bán" trong Luật kinh doanh bất động sản, Luật dân sự... và cân nhắc việc quản lý các giao dịch về đặt cọc về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo hình thức bắt buộc phải đăng ký để Nhà nước quản lý.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: 'Lướt sóng đất đai nay mua mai bán, phải đánh thuế cao hơn'

TTO - Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng đối với những người đầu cơ đất đai, ngày hôm nay mua ngày mai bán, "lướt sóng" đất đai cần phải đánh thuế cao hơn.