Tháo các điểm nghẽn, xốc lại thị trường bất động sản

Nhiều chuyên gia cho rằng khi hoạch định các chính sách phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới, cần tạo cơ hội cho người có thu nhập thấp. Trong ảnh: một khu nhà ở xã hội trên đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh, TP.HCM) - Ảnh: TỰ TRUNG

Kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản (BĐS) an toàn, lành mạnh và bền vững, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước, không để đổ vỡ, bảo vệ những người làm đúng... là những quan điểm nổi bật của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại hội nghị "Phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững" diễn ra ngày 14-7.

Trong khi đó, các chuyên gia nhấn mạnh cần có các giải pháp tháo các điểm nghẽn, không đánh đồng doanh nghiệp, cần có sự phân loại để tạo điều kiện tiếp cận vốn, tín dụng, trái phiếu... phát triển thị trường BĐS với mục đích tạo nguồn cung nhà ở, hướng đến nhu cầu thực của người dân.

Cần giảm sự phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng

Liên quan đến vấn đề "nóng" về tín dụng BĐS và thị trường trái phiếu, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết hiện có trên 280 doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn. 

Trong 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp BĐS đã huy động được gần 90.000 tỉ đồng, một số doanh nghiệp lớn đã phát hành ra thị trường quốc tế. Tuy vậy, ông Chi cho biết có một số doanh nghiệp quy mô nhỏ, không phải công ty đại chúng nhưng có hệ số nợ vay cao. 

Trong khi đó, một số doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất cao trong khi kỳ hạn trái phiếu phát hành chỉ khoảng 2 - 4 năm. Bên cạnh đó, ông Chi cũng chỉ ra những rủi ro của thị trường trái phiếu khi công bố thông tin liên quan đến các dự án BĐS còn thiếu, nhất là về pháp lý.

"Mặc dù dư nợ trái phiếu doanh nghiệp BĐS mới tương đương khoảng 18,6% so với dư nợ tín dụng BĐS của các ngân hàng thương mại nhưng rủi ro có sự liên thông tác động qua lại giữa các thị trường cần phải được theo dõi chặt chẽ", ông Chi nói. 

Theo ông Chi, Bộ Tài chính tiếp tục chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán nhà nước và các đơn vị chức năng tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm tại các doanh nghiệp phát hành, các công ty cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp để "củng cố niềm tin nhà đầu tư".

Trong khi đó, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho biết trong số 2,33 triệu tỉ đồng dư nợ, tín dụng lĩnh vực BĐS tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỉ đồng, chiếm tỉ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh BĐS hơn 786.000 tỉ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỉ trọng 33,7% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. 

Theo bà Hồng, đến cuối tháng 5, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống là 309.506 tỉ đồng, chiếm 2,74% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. 

Trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh BĐS của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỉ đồng, chiếm phân nửa so với tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống, tăng 18,7% so với cuối tháng 12-2021.

Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bà Hồng đề xuất cần rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm uy tín, nâng cao sự minh bạch trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán. "Cần nâng cao khả năng huy động vốn từ các nguồn khác, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng", bà Hồng nói.

Không đánh đồng doanh nghiệp BĐS

Đối với những thực trạng của thị trường BĐS hiện nay, TS Cấn Văn Lực cho rằng đây là thời điểm quan trọng để "xốc" lại thị trường. 

Theo ông Lực, hiện có 5 nguồn huy động vốn cho BĐS, trong đó có 2 nguồn vốn trụ cột là vốn tín dụng và trái phiếu. Ông Lực cho rằng thị trường trái phiếu thời gian qua "hơi chững lại" nhưng đây vẫn là kênh huy động vốn quan trọng, do đó cần phải tiếp tục có những chính sách để phát triển thị trường vốn tốt hơn. 

Ông Lực đề xuất cần giải quyết những vấn đề trước mắt như quan tâm giải quyết rủi ro từ dư nợ trái phiếu, ứng xử phù hợp, tránh hiệu ứng domino... "Nếu bây giờ bóp nghẹt thị trường trái phiếu doanh nghiệp thì vô cùng nguy hiểm đối với các nhà đầu tư", ông Lực nói.

Ngoài ra, ông Lực cũng cho rằng cần cho phép thí điểm một số kênh huy động nguồn vốn mới như Fintech, đa dạng kênh huy động vốn... và cần phân nhóm BĐS để không đánh đồng, có căn cứ để xác định mức độ rủi ro của từng nhóm doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng những dự án lớn nhất, những tập đoàn lớn nhất của Việt Nam đều liên quan đến BĐS, nên cần đánh giá một cách toàn diện để nhận diện tình thế, có giải pháp cụ thể hơn. 

Ông Thiên cho hay cần xác định những "tọa độ" bùng nổ, đơn cử như TP.HCM thì phải có những phân tích cụ thể để ứng xử phù hợp. Đặc biệt, cần xác định những dự án, tập đoàn có "lý lịch tốt" để ngân hàng hỗ trợ, không đánh đồng giữa các doanh nghiệp liên quan đến vốn, tín dụng và phát hành trái phiếu.

Trong khi đó, TS Võ Trí Thành nhấn mạnh vai trò quan trọng của trái phiếu doanh nghiệp và cho rằng nếu không có trái phiếu, thị trường BĐS sẽ khó khăn hơn rất nhiều. 

"Các doanh nghiệp sai thì đã bị xử lý, song cần rút ra bài học tác động trước khi xử lý đối với xã hội, nhất là bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đối với các doanh nghiệp có thể có vấn đề, cần giám sát để có các biện pháp xử lý, đánh giá tác động", ông Thành nói.

Còn TS Trần Du Lịch lại cho rằng cần "sàng lọc" những doanh nghiệp yếu kém, hay sai phạm, nhưng cần tạo môi trường lành mạnh, không nên để "cá mè một lứa" trong chính sách đối với tất cả các doanh nghiệp BĐS. 

"Xử lý những sai phạm trong thị trường BĐS là cần thiết nhưng giải pháp phải linh hoạt, phải duy trì dòng vốn, tháo điểm nghẽn cho doanh nghiệp", TS Lịch nhấn mạnh.

Khu lưu trú văn hóa thanh niên công nhân ở phường Thạnh Lộc, quận 12, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Tiếp tục cho vay với các dự án đủ pháp lý

Liên quan đến vấn đề tín dụng được nhiều chuyên gia đặt ra tại hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước. 

Đồng thời, Thủ tướng nhấn mạnh không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự nhưng rà soát, ngăn chặn, phát hiện những hành vi sai phạm để xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật.

Thủ tướng cho rằng đầu tiên cần phải thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, tạo ra nhiều công ăn việc làm ở nhiều lĩnh vực, nhiều địa phương mới có người đến làm, đến ở và mua nhà. Như vậy thì phát triển BĐS, phát triển đô thị mới bền vững, đây là gốc của vấn đề.

Liên quan đến nguồn vốn cho thị trường BĐS, Thủ tướng cho rằng cần rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề vừa trước mắt, vừa lâu dài theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các cấp. 

Đặc biệt, phải xác định các phân khúc thị trường, nhu cầu như nhà ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp... để có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp. 

Thủ tướng cũng lưu ý phải xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả để bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa các thị trường vốn với thị trường BĐS, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS.

Về việc thanh tra, kiểm tra, Thủ tướng cho rằng phải tăng cường kiểm tra, thanh tra, kiểm toán. Tinh thần là bảo vệ thị trường, thúc đẩy thị trường, bảo vệ những người làm đúng, kiên quyết xử lý những người làm sai. Xử lý cái sai để bảo vệ cái đúng, Thủ tướng nói.

Thủ tướng cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Đồng thời chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tiếp tục cho vay đối với lĩnh vực BĐS đảm bảo đúng quy định pháp luật, cho vay đối với các dự án BĐS đầy đủ tính pháp lý.

Nguồn: Bộ xây dựng - Dữ liệu: B.ngọc - Đồ họa: TUẤN ANH

Khơi thông nguồn vốn nhưng doanh nghiệp cũng phải có năng lực

Người dân sinh sống tại một khu căn hộ thương mại ở huyện Nhà Bè, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG

Trao đổi với Tuổi Trẻ bên lề hội nghị, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM - cho biết việc lệch nguồn cung nhà ở tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội và dẫn đến giá nhà đã tăng liên tục trong hơn 5 năm qua.

Tại TP.HCM, hiện đã có ngôi nhà liền thổ có giá lên đến 500 tỉ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỉ đồng. Ngoài ra, hiện giao dịch BĐS trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở cũng rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS giảm 79% trong quý 2-2022.

Vì thế, nếu "siết" cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường BĐS có nguy cơ bị đình đốn, suy thoái và có thể kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế vì BĐS có liên quan mật thiết đến hơn 35 ngành, lĩnh vực tạo việc làm cho hàng triệu người lao động và có thể tác động tiêu cực đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp người yếu thế trong xã hội. "Không nên vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm mà "siết quá chặt" với cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng đang chiếm đa số trong nền kinh tế", ông Châu chia sẻ.

Trong khi đó, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng ít nhất nhà đầu tư BĐS phải có đủ năng lực tài chính để phát triển BĐS, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc. Các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia dự án và phải được ký quỹ vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh.

Bên cạnh đó, cần khuyến khích nguồn vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm BĐS, hạn chế tín dụng vào đầu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỉ lệ vốn vay cao. Đồng thời, cần xem lại điều kiện huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp.

Bộ Xây dựng kiến nghị một loạt giải pháp

Để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, cần thực hiện những việc sau:

- Kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu riêng lẻ, hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp BĐS trên thị trường chứng khoán.

- Hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh.

- Cần kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng BĐS, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định pháp luật, như cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả, ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.

- Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với BĐS, hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS. Đồng thời, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.

- Sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như: Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật đấu thầu, Luật xây dựng, Luật quy hoạch đô thị... để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

- Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường khi cần thiết.

- Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh BĐS để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường.

- Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định, thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.

- Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường BĐS và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư.

- Hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.

- Thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS, xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng BĐS.

Một dự án bất động sản đang được xây dựng tại quận 1, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Cần gỡ điểm nghẽn pháp lý

Ông Trần Hoàng Quân, giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, kiến nghị Chính phủ và các bộ ngành trung ương cần có các văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án BĐS để các địa phương triển khai thực hiện, gồm các bước liên quan như chấp thuận chủ trương đầu tư, duyệt quy hoạch, giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cấp giấy phép xây dựng...

Theo ông Quân, hiện nay do hệ thống các quy định pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án.

Ông Quân cho biết vướng mắc tập trung hiện nay là việc xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và cơ chế giao đất, cho thuê đất, làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án BĐS, ảnh hưởng không nhỏ đến kêu gọi đầu tư, nhất là đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

"Chính các điểm nghẽn về pháp lý đã khiến các dự án chậm triển khai hoặc không thể triển khai, dẫn đến làm gia tăng chi phí, đẩy giá nhà lên cao so với thu nhập của người dân", ông Quân nói.

B.NGỌC - N.HIỂN

Thủ tướng Phạm Minh Chính: Phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững

TTO - Thủ tướng nhấn mạnh không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự nhưng rà soát, ngăn chặn, phát hiện những hành vi sai phạm để xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật.