Nhiều giải pháp để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Phát biểu tại hội thảo, ông Vũ Hải Quân - giám đốc Đại học Quốc gia TP.HCM - cho biết diễn biến trên thị trường bất động sản thời gian qua và gần đây - nhất là các vấn đề về giải phóng mặt bằng, trường hợp đấu giá đất ở khu đô thị Thủ Thiêm hay việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản... đã cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định.

Ông Vũ Hải Quân - giám đốc Đại học Quốc gia TP.HCM - phát biểu tại hội thảo - Ảnh: N.H.

Đó là các hạn chế về quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai cũng như các quy định pháp lý về kinh doanh bất động sản. Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững.

Ông Đỗ Ngọc An - phó trưởng Ban Kinh tế trung ương - cho hay các chính sách đối với thị trường bất động sản Việt Nam đã đạt nhiều kết quả tích cực, song vẫn có những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện, điều chỉnh để thông thoáng, tích cực, hiệu quả hơn.

Theo ông An, thị trường bất động sản có những lúc hoạt động đúng theo quy luật thị trường, song cũng có lúc khiến chúng ta hoài nghi đó có phải là thị trường lành mạnh, ví dụ như vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm (TP.HCM), Đông Anh (Hà Nội)… tác động đến thị trường. 

Do đó cần phải có giải pháp để thị trường phát triển bền vững, cần sự chung tay của các nhà quản lý, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp… để đề xuất với Đảng, Chính phủ, hoàn thiện hệ thống chính sách phù hợp, tạo thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Các đại biểu đại diện cho các cơ quan tham dự, góp ý các chính sách tại hội thảo - Ảnh: N.H.

Đi vào cụ thể các vấn đề vướng mắc của chính sách hiện hành, PGS.TS Nguyễn Thị Cành (Trường ĐH Kinh tế - luật, ĐH Quốc gia TP.HCM) cho biết 3 văn bản pháp luật bao gồm Luật đất đai, Luật quy hoạch và Luật đầu tư làm hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư... 

Liên quan đến chính sách quy hoạch sử dụng đất, bà Cành chỉ ra hiện đất nông, lâm nghiệp chiếm 79,8% diện tích đất quốc gia nhưng chỉ tạo ra 13,96% GDP, trong khi đất chuyên dùng chỉ chiếm 5,7% nhưng tạo ra gần 86% GDP. Bên cạnh đó, bà Cành cũng chỉ ra điểm "nhức nhối" của việc sử dụng đất đó là tình trạng quy hoạch treo kéo dài hàng chục năm.

Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Quốc Dũng - phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - cũng chỉ ra những bất cập trong chính sách khiến Nhà nước chậm thu ngân sách. Cụ thể, ông Dũng cho rằng phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất đang có những vướng mắc. 

Bên cạnh đó, việc áp dụng nhiều phương pháp định giá đất cũng dẫn đến các quan điểm tính toán thiếu sự đồng nhất, trong khi điều kiện áp dụng những phương pháp định giá này chưa được quy định cụ thể.

Để sửa đổi các hạn chế của pháp luật liên quan đến bất động sản, PGS.TS Nguyễn Thị Cành cho rằng giá đất phải dựa vào giá thị trường và đảm bảo được điều chỉnh khi biến động cung-cầu, tăng giá trị gia tăng của đất nhờ đầu tư phát triển hạ tầng. 

Theo bà Cành, cần điều chỉnh cơ cấu thu từ sử dụng đất theo hướng áp dụng phương thức thu nhiều lần, bỏ hình thức trả tiền thuê đất một lần khi giá đất, chính sách thuế thay đổi. Cần thống nhất trong vấn đề phân cấp, phân quyền trong quy hoạch, quản lý sử dụng đất, tài sản nhà nước giữa trung ương và địa phương và giữa các cấp của chính quyền địa phương, tránh lãng phí do quy hoạch treo, quản lý tài sản kém hiệu quả, gây tiêu cực từ cơ chế "xin cho".

Trong khi đó, liên quan đến giá đất và phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất, ông Trần Quốc Dũng đề xuất nên nghiên cứu thống nhất áp dụng một phương pháp duy nhất để tính giá đất đó là "phương pháp hệ số điều chỉnh khi định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất". Từ đó, mỗi địa phương tự xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn, trình HĐND cấp tỉnh thông qua.

Các chuyên gia cho rằng phải đẩy mạnh phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp - Ảnh: TỰ TRUNG

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho hay hiện nguồn cung nhà ở thời gian qua chủ yếu rơi vào phân khúc giá cao, bán rất chạy trong khi thiếu nhà ở giá thấp. 

Ông Khởi lấy ví dụ với các lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm nếu xây căn hộ, mỗi căn phải có giá từ 68-78 tỉ đồng, trong khi tăng thu ngân sách nhưng lại không lo được nhà ở cho người nghèo thì đây chưa phải là chủ trương mong muốn của Nhà nước. Do đó, ông Khởi cho rằng cần phải đẩy mạnh phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Xem hình ảnh mặt bằng kinh doanh ở TP.HCM 'thay áo mới' sau 2 năm điêu đứng vì dịch

TTO - Sau làn sóng tháo chạy, trả mặt bằng thì nay cũng chính trên các mặt bằng đó đã được "thay áo mới" bằng những hàng quán, trụ sở mới. Dù vậy, vẫn còn nhiều mặt bằng giá cao để trống 2 năm qua ở nhiều tuyến đường.