Nguyên tắc cân bằng của Luật đất đai mới

Một đoạn cao tốc phía Nam đã giải phóng xong mặt bằng, đang được xây dựng - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Đất đai rất quan trọng với người dân, doanh nghiệp, với nền kinh tế cũng như sự phát triển của đất nước. Sau gần 10 năm thực hiện, trước thực tiễn cuộc sống, Luật đất đai 2013 cần phải sửa đổi.

Rắc rối điểm rất "nhạy cảm"

Hiếm có đạo luật nào có được sự quan tâm, trông chờ như Luật đất đai. Cũng hiếm có đạo luật nào có một nghị quyết riêng của Đảng về định hướng sửa đổi mỗi lần sửa đổi, lần này là nghị quyết 18 hội nghị Trung ương 5.

Dễ thấy nhất về sự xung đột là chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội quy định tại điều 62 Luật đất đai 2013. Luật hiện tại đang quy định một số trường hợp nhất định Nhà nước sẽ thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Đây là một chế định rất "nhạy cảm", nhiều vụ khiếu kiện, tranh chấp nóng bỏng vừa qua có nguồn gốc từ việc thu hồi đất đai để phát triển kinh tế - xã hội. Quan điểm sửa hiện nay cũng thu hút được nhiều đóng góp khác nhau.

Nhiều chuyên gia, nhiều tổ chức đứng từ góc nhìn người dân cho rằng phạm vi điều 62 quá rộng, ngược lại đứng từ phía phát triển, từ phía doanh nghiệp thì lại cho rằng quá hẹp, tiếp tục muốn nới ra.

Nếu bỏ điều khoản Nhà nước thu hồi đất đai để phát triển kinh tế - xã hội (như khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị, dự án chỉnh trang đô thị...) để nhà đầu tư tự thỏa thuận với dân thì chắc nhà đầu tư nước ngoài sẽ bó tay vì họ không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp. 

Thực tế nhiều dự án nhà đầu tư đã thỏa thuận xong với hàng trăm, hàng ngàn hộ dân rồi thì dự án hàng nghìn tỉ đồng bị tắc chỉ vì vài hộ dân không chịu, với bất cứ giá nào! Hiện các địa phương cũng lúng túng không biết thực hiện như thế nào, chưa có cơ chế trộn lẫn thỏa thuận bồi thường và hành chính thu hồi.

Có những câu chuyện được kể như khi nhà đầu tư quan hệ không tốt với chính quyền thì còn bị một số cán bộ nhà nước địa phương "bày kế" cho dân, nhất là nhà dân ở vị trí cốt yếu của dự án nằm "án binh" để đòi quyền lợi tối đa.

Một nhà đòi được, tiếp tục cả làng (dù đã thống nhất) lại đề nghị thỏa thuận lại, cơ chế đàm phán này không có lối ra và rất rủi ro. Còn những hiệu ứng khác như thỏa thuận của doanh nghiệp với dân thường cao nên những dự án an ninh quốc phòng, đường sá công ích trong vùng bị tê liệt vì Nhà nước không thể có tiền để đền bù linh hoạt như doanh nghiệp...

Sao lại là "giải phóng" đất của dân?

Về phía người dân, "giải phóng mặt bằng" hay tạo quỹ "đất sạch" là từ quá ám ảnh. Đất đai, tài sản truyền đời, hợp pháp của người dân đâu phải tàn dư xấu xa gì sao lại cần phải được "giải phóng"? Ruộng vườn xanh mướt sao bảo là đất không sạch khi chưa "giải phóng" xong?!

Dù Luật đất đai 2013 hạn chế trường hợp thu hồi chỉ vì lợi ích quốc gia nhưng lợi ích quốc gia có thể được diễn giải rất khác nhau trên thực tế. Có hiện tượng lách, lạm quyền quy định thu hồi đất ở một số nơi. Như việc có mốt tên đô thị sinh thái hiện nay, đô thị được tí tẹo nhưng kèm theo là sân golf hay dự án du lịch để được sử dụng công quyền nhằm thu hồi đất.

Thời gian vừa qua vấn đề giá bồi thường "nóng" vì dường như cả bộ máy lao đi tìm một giá đất phù hợp. Nhưng thật khó tìm được giá phù hợp khi thị trường mỗi lúc một khác, dự án tính chất mỗi cái một khác.

Có lẽ vấn đề này, gốc rễ không phải là giá đất bao nhiêu là vừa, là sát mà là câu chuyện lợi ích phải được chia sẻ công bằng và đồng đều. Người dân, doanh nghiệp và Nhà nước phải có lợi ích cân bằng trong một dự án thu hồi đất.

Và để cơ chế này vận hành ổn định và bền vững rất cần sự minh bạch. Việc giao đất, cho thuê đất hay thu hồi đất rất quan trọng, hệ trọng với người dân, doanh nghiệp thì cần phải minh bạch nhất, rõ ràng nhất, đầy đủ thông tin nhất. 

Các thông tin như quy hoạch diện tích thu hồi, tiền bồi thường, tiền thuê đất... cần phải công khai đầy đủ. Sự cân bằng và tin cậy chỉ đạt được khi mọi thứ công khai, minh bạch.

Sửa Luật đất đai, chưa tính tới việc cho người nước ngoài mua quyền sử dụng đất

TTO - Từ xưa đến nay chưa bao giờ Luật đất đai mở cho người nước ngoài được tiếp cận và có quyền sử dụng đất. Luật nhà ở và Luật đầu tư quy định rõ các liên doanh thực hiện dự án sử dụng đất thì vốn đầu tư nước ngoài dưới 49%.